マンションリノベは「見えない制約」とのパズルである。

「新築マンションは高すぎるし、間取りも画一的。中古を買って、自分好みにフルリノベーションしよう」。 この選択は、立地の良さと価格の安さ、そして自由なデザインを手に入れられる賢い方法として人気です。

しかし、マンションのリノベーションは、戸建てのように「好き勝手」にはできません。そこには「構造」という物理的な壁と、「管理規約」という法的な壁が立ちはだかります。これらを確認せずに物件を買うと、やりたかったアイランドキッチンも、無垢フローリングも実現できない可能性があります。

結論：新築よりコスパは良いが、 「水回りの移動」「フローリングの遮音等級」「窓の交換」 など、管理規約と構造による制限が意外と多い。「全部壊して自由に作れる」は幻想。

特に築古マンションの場合、配管の老朽化や電気容量の不足といった「見えない爆弾」を抱えていることが多く、解体して初めて問題が発覚することも珍しくありません。

判断基準：その物件で「理想の間取り」は実現可能か？

1. 水回りの移動（パイプスペースの罠）

キッチンやトイレを大きく移動したい場合、排水管の勾配（傾き）を確保する必要があります。

• 床下空間 ：床下の懐（コンクリートスラブと床の間の空間）が狭いと、配管を通すスペースがなく、水回りを動かせません。無理に動かすと、床を一段上げることになり、バリアフリーではなくなります。
• パイプスペース（PS） ：マンションの縦方向に貫通している排水本管（PS）は絶対に動かせません。これが部屋の真ん中にあると、間取りの邪魔になります。

2. 構造の制約（壊せる壁、壊せない壁）

• ラーメン構造 ：柱と梁で建物を支える構造。部屋の中の壁はほとんど壊せるため、間取り変更の自由度が高いです。
• 壁式構造 ：壁で建物を支える構造。低層マンションに多いです。部屋の中にあるコンクリート壁（耐力壁）は壊せないため、部屋を繋げて広くすることができません。

3. 管理規約の壁

マンションのルールブック「管理規約」は絶対です。

• 遮音等級 ：多くのマンションで「L-45以上」などの遮音性能が義務付けられています。無垢材などのフローリングを使いたい場合、遮音マットを下張りする必要があり、コストが上がったり、フワフワした歩き心地になったりします。
• 窓・玄関ドア ：これらは「共用部分」なので、勝手に交換できません。内窓（二重窓）をつけることは可能ですが、外側のサッシは古いままです。
• 電気容量 ：古いマンションでは、建物全体の電気容量が決まっており、各戸の契約アンペアを上げられない（例：30Aまで）ことがあります。IHや大型食洗機を使いたい場合は致命的です。

典型的な失敗：初心者がハマる落とし穴

• 「解体したら想定外」

解体してみたら、図面にない配管が出てきたり、断熱材がカビていたり、コンクリートの壁がボコボコだったり。中古リノベには「開けてみないとわからない」リスクがつきものです。予備費（数十万円〜）を用意しておく必要があります。

• 「エアコンが付けられない」

窓のない部屋（中部屋）を作ったら、エアコンの配管を通すルートがなく、エアコンが設置できない部屋になってしまった。先行配管などの対策が必要です。

最短の手順：後悔しないためのロードマップ

1. ワンストップリノベ会社に依頼 物件探しとリノベ設計・施工を別々に頼むと、連携ミスが起きます。両方を扱う「ワンストップ」の会社に依頼し、内見時に建築士を同行させて「この壁は壊せるか」「水回りは動かせるか」をその場で判断してもらうのが確実です。
2. 管理規約と長期修繕計画の確認 購入申し込み前に、必ず管理規約（リフォーム細則）と、長期修繕計画書、重要事項調査報告書を確認してください。修繕積立金の滞納が多いマンションは避けるべきです。
3. インフラの確認 電気容量の上限、インターネット回線の種類（光回線が引けるか）、ガスの容量などを確認します。

末尾：リンク集

• 一般社団法人リノベーション協議会