古民家リノベーション｜「安く買える」は罠。新築以上の金と覚悟が必要

2025-12-25 13:20

古民家は「道楽」である。

太い梁、黒光りする大黒柱、広々とした縁側。古民家には、新築には出せない圧倒的な「趣」と「歴史」があります。田舎暮らしブームもあり、数百万円、時にはタダ同然で売りに出されている古民家を見て、「これを安く買ってリノベすれば、憧れの暮らしが手に入る」と夢見る人が増えています。

しかし、その夢は多くの場合、莫大な見積書と過酷な住環境によって打ち砕かれます。古民家の実態は、「耐震性ゼロ、断熱性ゼロの、隙間だらけの箱」だからです。

「安く住むため」に古民家を選ぶのは間違いです。古民家リノベーションは、文化財を保護するようなパトロン精神か、寒さと不便さを愛せる仙人のような心がないと成立しません。

耐震補強 ：ほとんどの古民家は旧耐震基準以前の建物で、現在の基準を満たしていません。基礎が玉石の上に乗っているだけ（石場建て）の場合もあり、コンクリート基礎の新設や壁の補強だけで数百万円かかります。
断熱改修 ：土壁は隙間だらけ、床下は土がむき出し。冬は外気と同じ温度になります。これを「住める家」にするには、床・壁・天井すべてに断熱材を入れ、隙間風だらけの木製建具をサッシに変える必要があります。

シロアリ・腐朽 ：床を剥がしてみたら、大引や根太がシロアリに食われてスカスカだった、というケースは日常茶飯事です。これらは開けてみるまで分からず、工事中に追加費用として発生します。
水回り ：水道管が古すぎて鉛管だったり、下水が通っておらず浄化槽の入れ替えが必要だったり。水回りの刷新にも大金がかかります。

ローン ：耐震基準を満たしていない既存不適格建築物は、住宅ローンの審査が通りにくく、住宅ローン控除も受けられない場合があります。
再建築不可 ：その土地が現在の法律では家を建てられない場所（再建築不可物件）である可能性があります。その場合、一度壊すと二度と建てられないため、リノベーションしか道がありません。

「YouTubeを見て自分たちで直そう」と意気込んだものの、傾いた家のジャッキアップや、腐った土台の交換など、素人の手に負えるレベルを超えていて挫折。結局業者に頼むか、そのまま廃墟として放置することになります。

キッチンやお風呂だけ新しくして、断熱をおろそかにした結果、冬場のお風呂が寒すぎてヒートショックの危険に晒される。

ホームインスペクション（古民家鑑定） 購入前に、必ず古民家に詳しい建築士や古民家鑑定士に見てもらいます。建物の傾き、シロアリ被害、腐朽の度合いをチェックし、「直すのにいくらかかるか」の概算を出してもらいます。
資金計画の見直し 物件価格＋リノベ費用が、新築を建てる費用を超えてもその家に住みたいか？と自問してください。リフォームローンは住宅ローンより金利が高い傾向にあります。
断熱最優先 予算が限られるなら、内装のデザインよりも「断熱」と「サッシ」にお金をかけてください。寒さは暮らしの質を著しく下げます。